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장기수선충당금 반환 거부 대처방법은 어떻게 되고 납부대상과 과태료는 얼마나 될까요?!!

장기수선충당금은 공동주택에 거주하던 세입자가 이사를 갈 때에 발생합니다. 집주인을 대신해서 관리비와 함께 매달 납부한 것이기 때문에 이사가면 당연히 돌려 받아야 합니다.

하지만 반환을 거부하거나 집수리 등을 이유로 제 때에 지불하지 않는 집주인도 있습니다.

그래서 장기수선충당금에 대한 모든 것 알아보겠습니다.

1. 장기수선충당금 뜻

장기수선충당금은 아파트와 같은 공동주택에서 장기적으로 필요한 시설 보수 및 교체를 위해 마련해야 하는 자금입니다.

엘리베이터나 지붕 등 주요 시설의 유지 및 보수를 위한 비용을 미리 적립해 두는 것입니다. 그래서 주택 소유자가 매달 관리비와 함께 납부해야 합니다..

법적 근거는 「주택법」 제47조입니다. 이 법에 따르면 공동주택을 건설하거나 리모델링하는 사업자는 장기수선 계획을 수립하고 제출해야 합니다.

금액에 대한 최종 결정은 입주자대표회의에서 합니다.

2. 장기수선충당금 관리와 부담 주체

이것은 주택 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 공동주택관리법시행령 제31조 제7항에 따르면, 공동주택 소유자는 매달 이 금액을 납부할 책임이 있다고 규정하고 있기 때문입니다.

하지만, 소유자가 아닌 임차인이 거주하는 경우에는 임차인이 대신 납부할 수 있습니다.

임차인이 이사를 가면 그동안 납부한 것을 반환 받아야 합니다. 임차인이 소유자를 대신해서 납부했기 때문입니다. 

3. 장기수선충당금 적립 시기

장기수선충당금은 사용승인일로부터 1년 이내에는 사업주체가 부담하게 됩니다. 이후, 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터는 소유자가 매월 부담하게 됩니다.

시설 유지·보수를 위한 계획에 따라 관리규약에 명시된 요율을 적용해서 적립금을 결정합니다.

장기수선충당금 관리 주체는 입주자대표회의이며 적립금 사용과 관리를 결정합니다.

4. 장기수선충당금 과태료

공동주택관리법에 따르면, 300세대 이상의 공동주택은 의무적으로 적립해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 최대 500만원 과태료가 부과될 수 있습니다. 

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5. 장기수선충당금 납부대상과 시기

공동주택 소유자는 납부의무가 있습니다. 또한 주거용오피스텔 소유자도 납부해야 하지만, 사무용(업무용)오피스텔 소유자는 납부의무가 없습니다.

공동주택 중에서도 일정규모 이상인 경우에만 납부의무가 있습니다. 공동주택관리법 제29조와 제30조에 따른 납부대상은 다음과 같습니다

• 300세대 이상의 공동주택
• 중앙집중식 난방 방식 또는 승강기가 설치된 공동주택

6. 장기수선충당금 조회(확인) 방법

이사 갈 때까지 세입자가 납입한 장기수선충당금 확인은 관리사무실에 문의하면 됩니다.

공인중개사를 통한 거래를 하는 경우에는 공인중개사가 처리해 주므로 별도로 신경 쓸 필요는 없습니다.

하지만 직거래를 하는 경우에는 관리사무실에 문의해도 되고 K-apt(공동주택관리시스템) 에서 확인해도 됩니다.

▶공동주택관리시스템(k-apt) 바로가기

7. 장기수선충당금 반환 특약

장기수선충당금 반환 문제를 방지하기 위해 임대차계약서에 특약을 명시하는 것이 좋습니다.

"임대기간 만료 시 임차인이 납부한 장기수선충당금을 반환한다" 등의 내용을 특약으로 기재하면 분쟁없이 돌려 받을 수 있습니다.

하지만 반대로, “장기수선충당금을 임차인이 부담한다”는 특약을 넣는 경우도 있습니다

판례에 의하면 장기수선충당금 반환에 대한 특약은 구체적인 상황에 따라 다릅니다. 

반환거부 특약이 유효하다는 판례와 무효하다는 판례가 있습니다.

8. 장기수선충당금 반환거부 해결방법

장기수선충당금 반환을 거부당했을 때는 다음과 같은 단계로 해결할 수 있습니다.

먼저, 임대인에게 전화나 메시지로 직접 반환을 요청합니다. 그래도 반환을 거부한다면 내용증명을 보내는 것이 좋습니다

내용증명은 법적 효력은 없지만 임대인에게 납부할 시간을 주며, 소송 시 중요한 증거로 사용할 수 있습니다.

내용증명 발송에도 불구하고 반환하지 않으면 부득이하게 부당이득반환청구 소송을 제기하면 됩니다.

소송은 많은 시간과 비용이 발생하므로 신중해야 합니다.

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공동주택에 전세나 월세를 살다가 이사를 갈 때에 집주인으로부터 반드시 돌려받아야 하는 것이 장기수선충당금입니다.

이것은 공동주택의 관리 및 효용가치를 증대시키기 위하여 법령에 따라서 매달 집주인이 내야 하는 것입니다. 하지만 세입자가 매달 대신해서 납부한 돈이기 때문에 돌려받아야 한다는 것입니다.

아파트 장기수선충당금 반환 청구는?!!

공동주택관리법제29조의 규정에 의하면 "3백 세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식 등의 공동주택을 건설, 공급하는 사업주체 또는 주택법에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용 부분에 대한 장기수선계획을 수립하고 충당금을 적립하여야 한다"라고 규정하고 있습니다

그렇기 때문에 이 조건에 해당되는 아파트라면 반드시 매달 관리비와 함께 납부해야 하는 것입니다

하지만 전세, 월세 등을 살고 있는 경우라면 세입자가 주인을 대신해서 매달 관리비와 함께 납부했던 돈입니다. 그렇기 때문에 이사를 가거나 집주인이 변경되는 경우에는 돌려받아야 하는 것입니다

반환청구 방법은?!!

아파트 장기수선충당금 반환을 요구할 수 있는 경우는 2가지가 있습니다. 기간 만료로 세입자가 이사 가는 경우와 경매, 매매, 증여 등으로 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 그럴 경우에는 다음과 같이 처리하면 됩니다

1. 세입자가 바뀜?!!

세입자가 이사를 가는 경우에는 집주인에게 그동안 납부한 내역을 관리실에서 확인해서 돌려받으면 됩니다

공동주택법의 규정에 의하면 "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다!"라고 규정하고 있기 때문입니다

2. 집주인이 바뀜?!!

집주인이 경매, 양도, 증여, 상속 등으로 바뀌는 경우에 현재 집주인과 새로운 집주인에게 나누어서 받을 수 있습니다.

즉 지금까지 살아온 것에 대한 청구는 현재의 집주인에게 하면 되고, 그 이후에 대한 부분은 새로운 집주인에게 하면 됩니다. 하지만 몇 십만 원에 불과한 돈을 그렇게 계산하면 서로 간에 귀찮고 불편해집니다. 

그래서 새로운 집주인이 승계했다가 나중에 일괄 정리하는 방법을 주로 이용합니다. 주택임대차보호법의 규정에 의하면 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다!"라고 규정하고 있기 때문입니다.

소멸시효 기간은?!!

이사할 때에 챙겨야 할 것도 많고, 바쁜 일정 등으로 집주인에게 받지 못했다면 사후에 청구해도 됩니다. 민법의 규정에 의하면 소멸시효는 3년까지이기 때문입니다. 

그렇기 때문에 계약서상의 기간 만료일로부터 3년 이내에 청구해서 받으면 됩니다. 사후 청구임에도 불구하고 집주인은 당연히 알아서 챙겨주어야 합니다. 

하지만 집주인이 "모르쇠"로 일관하거나 지속적으로 거부한다면 부득이하게 소송 등의 방법으로 진행해야 하는 수밖에 없습니다

아파트 장기수선충당금은 건물의 효용가치를 증대시키기 위하여 집주인이 매달 납부해야 하는 돈을 세입자가 대신 납부한 것입니다. 

그래서 당연히 당당하게 돌려받아야 하는 것이기 때문에 해당되시는 분들은 꼭 챙기시기 바랍니다

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