입주권 주택수 취득세?!!분양권 차이와 전매 제한?!!

입주권 주택수 취득세는 어떻게 되고 분양권과 어떤 차이가 있을까요?!!

내 집 마련을 위한 서민들의 꿈을 이루는 방법 중에서 입주권, 분양권이 있습니다. 두 가지는 새 집에 입주한다는 공통점이 있지만 다음과 같은 차이점이 있습니다.

 

1. 입주권 분양권 차이

1) 입주권

입주권은 재건축이나 재개발 사업에서 조합원이 새로운 주거지에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권을 통해 조합원은 기존 주택 대신 새로 지어진 아파트로 이사하거나 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

 

2) 분양권
분양권은 신규 아파트 분양 시 청약을 통해 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 준공된 아파트에 입주할 수 있는 자격을 부여받습니다.

청약 점수에 따라 당첨이 결정되고 이후 해당 권리를 타인에게 판매할 수도 있습니다. 다만, 분양권 전매는 투기과열지구에서는 최대 5년, 조정대상지역에서는 최대 3년간 제한될 수 있습니다.

새 주택 마련을 위한 수단이라는 공통점이 있지만, 적용범위, 전매 가능성 등에 차이가 있습니다

 

2. 분양권 전매

분양권 전매란 청약을 통해 당첨된 아파트의 입주 권리를 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 그래서 소유권을 확보하기 전에 거래가 이루어집니다.

일반적으로 가격 상승이 예상되는 경우에 프리미엄을 붙여 거래됩니다. 그래서 투기 목적으로 이용되는 경우가 많습니다.

 

역사적으로는 1999년 주택건설촉진법 개정으로 일시적으로 허용되었다가, 2003년과 2004년 다시 금지되었습니다.

그 후 정책 변화에 따라 제한이 강화되거나 완화되었습니다. 현재 투기과열지구에서는 소유권 등기 전 전매가 금지되고 있습니다.

또한 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서는 3년에서 최대 10년까지 전매가 제한됩니다.

전체 세대 이주나 상속 등 특수한 경우에만 제한적으로 허용되고 있습니다. 이런 경우에는 한국토지주택공사 심사를 거쳐야 합니다.

3. 입주권 취득세와 납부시점

입주권 취득 과정에서 취득세는 원조합원과 승계조합원에 따라 달라집니다.

원조합원은 이미 주택 취득 시 취득세를 납부했으므로 입주권에 추가 취득세가 발생하지 않습니다.

하지만, 승계조합원은 입주권을 매매로 취득할 때 취득세를 납부해야 합니다. 입주권을 취득한 시기에 따라 취득세율도 차이가 있습니다.

 

재건축 주택을 철거 전에 취득하면 일반 주택과 동일하게 세율을 적용합니다.

하지만, 철거 후 나대지 상태에서는 대지 취득세 4%를 내야 합니다. 입주권이 완공된 주택으로 전환되면 2.8%의 원시취득 세율이 적용되며, 중과세 부담은 없습니다.

4. 입주권 주택 수 포함 여부

2020년 8월 12일 지방세법 개정에 따라, 그 이후 취득한 입주권은 주택 수에 포함됩니다.

따라서 입주권을 보유한 상태에서 추가 주택을 매수하면 해당 입주권도 주택 수에 산입되어 중과세율이 적용될 수 있습니다.

즉, 1주택자가 입주권을 취득한 후 추가 주택을 구매하면 3주택자로 간주되어 3주택 취득세율이 적용됩니다.

 

이는 오피스텔, 분양권 등 다른 형태의 주거 자산에도 동일하게 적용됩니다. 하지만, 완성된 주택에 대한 원시 취득세는 주택 수와 무관하게 2.8% 세율이 적용됩니다.

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5. 입주권 분양권 장단점

1) 입주권 장점
첫째 : 경제적
입주권은 분양권에 비해 상대적으로 초기 구입 비용이 저렴합니다. 건설사가 제공하는 주거 권리 기간 동안의 비용 절감 때문입니다.

둘째 : 편리한 관리
주택의 관리와 유지보수는 건설사가 담당합니다. 그래서 입주자는 보다 편리하고 안정적인 주거 환경을 즐길 수 있습니다

셋째 : 시장 변동성 최소화
계약을 통해 확보된 입주권은 부동산 시장 변동에 덜 민감합니다. 재개발이나 재건축 지역에서의 투자 기회를 제공합니다.

 

2) 입주권 단점
첫째 : 소유권 부재
입주권은 소유권이 없이 사용 권리만 부여됩니다. 계약 기간 만료 후에는 주택을 반환해야 합니다.

둘째 : 사용 기간 제한
계약에 명시된 기간 동안만 거주가 가능하며, 건설사의 경영 상황에 따라 안정성이 달라질 수 있습니다.

3) 분양권 장점
첫째 : 소유권 확보
분양권을 통해 주택을 취득하면, 해당 주택은 본인 명의로 되며, 거주 기간에 제한이 없습니다.

둘째 : 다양한 선택 기회
분양 받을 때 선택할 수 있는 다양한 주택 혜택을 누릴 수 있습니다. 로얄층 선택, 확장 옵션 등이 있습니다.

 

4) 분양권 단점
첫째 : 대출 제약
분양가의 상대적 저렴함으로 인해 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

둘째 : 가격유지 기간 제한
정부 정책에 따라 분양가가 일정 기간 동안만 유지될 수 있습니다. 이 후 가격 상승이 발생할 수 있습니다.

주택 취득이나 분양을 위해서는 입주권 분양권 차이에 대해 제대로 알아야 합니다. 그렇지 않으면 중과세를 포함한 세금을 많이 부담해야 하는 수가 있기 때문입니다.

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